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为进一步增加制定规范性文件的透明度，提高办文质量，现将市住建局起草的《欧洲杯赛事直播市住宅物业承接查验办法（征求意见稿）》及说明全文公开征求社会各界意见，以便进一步研究、修改后提请市政府审议发布。欢迎有关单位和社会各界人士在2023年12月1日前，以邮寄、传真或者电子邮件等方式提出宝贵意见建议。感谢您的参与和支持！
通信地址：欧洲杯赛事直播市龙城大道1280号2号楼B座四楼欧洲杯赛事直播市住建局物业管理处
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附件：
1.《欧洲杯赛事直播市住宅物业承接查验办法》（征求意见稿）
2.*欧洲杯赛事直播：《欧洲杯赛事直播市住宅物业承接查验办法》的起草说明
欧洲杯赛事直播市住房和城乡建设局
2023年11月2日
附件1
欧洲杯赛事直播市住宅物业承接查验办法
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条（立法目的和依据） 为规范住宅物业承接查验行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《欧洲杯赛事直播市住宅物业管理条例》《物业承接查验办法》等法律法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条（适用范围和法律术语） 本市行政区域内的住宅物业承接查验活动，适用本办法。
本办法所称住宅物业承接查验，包括新建住宅物业的承接查验与物业管理机构更迭时的住宅物业承接查验的承接查验。
新建住宅物业的承接查验是指承接新建住宅物业前，前期物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对住宅物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
物业管理机构更迭时的住宅物业承接查验是指在住宅物业管理机构更迭时，发生的住宅物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动（以下简称“原有住宅物业的承接查验”）。
第三条（职责分工） 市物业管理行政主管部门负责指导和监督全市住宅物业承接查验工作。
辖市（区）物业管理行政主管部门具体负责辖区内住宅物业承接查验工作的指导监督和备案管理。
各街道办事处（镇人民政府）负责监督辖区内住宅物业承接查验工作的具体实施与整改，负责承接查验行为的投诉处理等工作。
其他相关行政职能部门及供水、供电、供气等专业经营单位应当按照各自工作职责，协助做好住宅物业承接查验的衔接工作。
市物业管理协会负责建立住宅物业承接查验专家库，为住宅物业承接查验专家提供技术指导服务，组织业务培训工作。
第四条（基本原则） 住宅物业承接查验应当本着诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则进行。
第五条（参与竣工验收） 物业服务企业应当参与住宅物业竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业服务的建议，为实施住宅物业承接查验创造有利条件。
第六条（第三方机构等主体参与） 鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业等聘请第三方机构或从物业承接查验专家库抽取专家，协助进行住宅物业承接查验工作。
第三方机构或物业承接查验专家应当遵循独立、客观、公正的原则，依照法律、法规、相关技术规范和合同约定提供专业的住宅物业承接查验服务，出具的住宅物业承接查验报告应当真实、客观、完整，并对出具的报告负责。
第二章 新建住宅物业的承接查验
第七条（查验授权）前期物业服务合同或者临时管理规约应当对全体业主同意授权前期物业服务企业代为查验住宅物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第八条（查验条件） 新建住宅物业承接查验应当具备以下条件：
（一）房屋建筑及共用设施设备等单项工程已按批准的规划设计方案和有关专业管理要求全部建成，并通过规划主管部门及相关部门验收或者核实，满足使用要求，且查验资料齐全；
（二）物业共用设施设备、共用部位等运行正常、完好，具备交付使用条件；
（三）物业及配套设施范围内没有违章建筑，临时建（构）筑物、施工机具、建筑渣土、装修工程等已全部拆除、清理完毕，场地道路平整，环境整洁；
（四）建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已经拆除或者按规范处理完毕；
（五）房屋幢、户编号、公共标识等铭牌安装到位，已经有关部门确认；
（六）其他应当移交的与本项目有关的资料已经准备就绪；
（七）住房和城乡建设部《物业承接查验办法》规定的其他条件。
分期开发建设的新建住宅物业，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的住宅物业分期进行承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理项目整体承接查验手续。
第九条（查验时限和费用）为保证新建住宅物业承接查验工作顺利进行，前期物业服务企业提前进场时间一般不得少于三十日。
住宅物业交付使用十五日前，建设单位和前期物业服务企业应当完成物业共用部位、共用设施设备的查验工作。建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求前期物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
因新建住宅物业承接查验产生的第三方评估费、专家费等相关费用由建设单位承担。
第十条（查验依据） 新建住宅物业承接查验主要依据下列文件：
（一）房屋买卖合同；
（二）临时管理规约；
（三）前期物业服务合同；
（四）物业规划设计方案；
（五）建设单位移交的图纸资料；
（六）建设工程及相关配套设施、设备质量法规、政策、标准和规范。
建设单位与前期物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验事项。前期物业服务合同就物业承接查验标准进行约定；没有约定或者约定不明确的，建设单位与前期物业服务企业可以补充约定；不能达成补充协议的，按照国家、行业标准履行；没有国家、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准执行。
第十一条（查验内容） 新建住宅物业承接查验主要有以下内容：
（一）相关资料
1.物业规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业管理区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；
2.共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料，包括消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料;
3.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5.业主购房合同备案范本、业主清册和物业清单；
6.临时管理规约；
7.物业服务用房相关资料;
8.物业销售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业服务合同；
9.物业专项维修资金交纳证明；
10.物业承接查验所必需的其他资料。
（二）共用部位及共用设施设备
住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。
共用设施，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施，一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、公共卫生间、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施及物业服务用房等。
共用设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设备，一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、智能化系统、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线及空调设备等。
建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场查验的内容。但建设单位应当将该部分共用设施设备的移交情况书面告知物业服务企业。
物业管理区域内涉及全体业主或者部分业主共用设施设备的供水、供电设施由前期物业服务企业现场查验。
第十二条（查验程序） 新建住宅物业承接查验按照下列程序进行：
（一）书面通知物业承接查验
建设单位应当在物业竣工验收合格、交付使用三十日前以书面形式通知前期物业服务企业进行物业承接查验，同时以书面形式报告街道办事处（镇人民政府）。
（二）组建物业承接查验小组
由前期物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业承接查验小组，建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加，同时应书面邀请辖市（区）物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区（村）居民委员会、业主代表参加。建设单位和物业服务企业可以聘请第三方机构协助开展承接查验工作，也可以申请从住宅物业承接查验专家库中抽取专家协助开展承接查验工作。
（三）确定物业承接查验方案
由物业承接查验小组确定物业承接查验方案，主要包括以下内容：
1.承接物业概况；
2.参加承接查验的相关人员名单；
3.查验内容、查验方法、查验工作流程和各种查验记录表单；
4.检验设备和工具清单；
5.承接查验的日期、进度安排等。
（四）查验有关资料
新建住宅物业现场查验二十日前，建设单位应当向前期物业服务企业移交相关资料。物业承接查验小组依据物业承接查验移交资料清单对开发建设单位移交的资料进行查验，未能全部移交本办法第十一条第一款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限，原则上最长不超过二十日，分期和分组团开发建设项目除外。
（五）现场查验共用部位、共用设施设备
综合运用核对、观察、使用等方法，逐项对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验，重点查验配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面、影像记录，查验记录应当包括查验项目、查验时间、查验内容、存在问题、查验结论等。物业承接查验小组成员共同签字确认。
（六）解决查验发现的问题
现场查验发现物业共用部位、共用设施设备的数量和质量、承接查验资料不符合约定或者规定的，建设单位和前期物业服务企业应当书面记录，并约定处理办法、整改时限、复验时间并记录存档。建设单位应当按照承诺及时解决查验发现的问题。
（七）确认现场查验结果，签订物业承接查验协议
物业承接查验小组确认移交资料和现场查验的结果后，建设单位和前期物业服务企业应当及时签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法和时限、当事人的权利义务和违约责任等事项作出约定等事项作出明确约定。物业承接查验协议应当作为前期物业服务合同的附件。
对于不能及时解决的遗留问题由建设单位和前期物业服务企业协商解决方案，并在签订物业承接查验协议中明确约定。建设单位应当在物业承接查验协议订立之日起 30 日内或者协议约定期限内妥善解决承接查验发现的遗留问题。涉及消防问题同步向消防主管部门书面报备。
（八）办理物业交接手续
建设单位应当在物业承接查验协议签订后十日内办理住宅物业交接手续，向前期物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
交接工作应当形成书面记录，参与交接各方共同签章确认。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交承接方式等内容。
（九）备案
前期物业服务企业应当自住宅物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门办理备案：
1.物业承接查验备案表；
2.前期物业服务合同；
3.临时管理规约；
4.物业承接查验协议；
5.建设单位移交资料清单；
6.查验记录；
7.交接记录；
8.其他与承接查验有关的文件。
前期物业服务企业应当在完成物业承接查验备案之日起五日内，将备案情况书面告知物业所在地的街道办事处（镇人民政府），并将物业承接查验结果以及物业承接查验协议、物业承接查验移交资料清单、查验记录、交接记录，在物业管理区域内主出入口等显著位置公告，公告时间不少于三个月。另外，需将物业承接查验公告资料同步上传至物业管理公共服务平台（阳光物业平台）。
新建住宅物业交付使用备案不得替代承接查验，建设单位应持承接查验备案证明申请办理商品房交付使用备案手续。
第十三条（档案管理） 前期物业服务企业应当将新建住宅物业承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。
新建住宅物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内，在街道办事处（镇人民政府）、业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构的监督确认下，向新选聘物业服务企业移交新建住宅物业承接查验档案，或者向业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构移交。未选聘物业服务企业的，由业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构保管新建住宅物业承接查验档案。
前期物业服务合同终止，业主委员会（物业管理委员会）尚未成立的，由街道办事处（镇人民政府）保管新建住宅物业承接查验档案。
第三章 原有住宅物业的承接查验
第十四条（查验条件） 原有住宅物业承接查验应当具备以下条件：
（一）业主委员会（物业管理委员会）或者代行业主委员会职责的其他机构已经依法与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并且合同已经生效；
（二）原物业服务合同已经解除；
（三）法律、法规、规章和规范性文件规定的应当具备的其他条件。
第十五条（查验时限与费用）原有住宅物业承接查验应在物业服务合同生效后十五日内，由业主委员会（物业管理委员会）或者代行业主委员会职责的其他机构会同新选聘物业服务企业，与原物业服务企业完成承接查验工作。
因原有住宅物业承接查验产生的第三方评估费、专家费等相关费用，由业主委员会（物业管理委员会）或者代行业主委员会职责的其他机构和新选聘物业服务企业在物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由新选聘物业服务企业承担。
第十六条（查验依据） 原有住宅物业承接查验主要依据下列文件：
（一）物业服务合同；
（二）管理规约；
（三）拟移交物业服务项目的规划设计方案；
（四）原物业服务企业依法应当移交的图纸资料；
（五）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
第十七条（查验程序） 原有住宅物业承接查验按照下列程序进行：
（一）业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构与新选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效后三日内，业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构应当书面通知新选聘物业服务企业，由新选聘物业服务企业对拟承接的物业项目进行综合性的物业承接查验，以确认物业管理区域内共有部位、共有设施设备的现有状态；原物业服务企业应在物业服务合同生效后五日内提供有关资料。
（二）新选聘物业服务企业与业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构、业主代表等相关人员成立物业承接查验小组，并书面邀请辖区街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会参加。由物业承接查验小组确定物业承接查验方案。
业主委员会（物业管理委员会）或新选聘物业服务企业（含应急物业服务企业）可以聘请第三方机构开展承接查验工作，也可以申请从物业承接查验专家库中抽取专家协助开展物业承接查验工作。
（三）物业承接查验小组与新选聘物业服务企业对原物业服务企业提供的资料在五日内审核完毕。原物业服务企业未能全部移交相关资料的，应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限，原则上最长不超过二十日。由于原物业服务企业管理不当等原因造成资料遗失的，应给出弥补措施或协商赔偿，物业承接查验小组成员共同签字确认。
（四）物业承接查验小组对物业的共用部位、共用设施设备等进行现场查验。
（五）物业承接查验小组对查验中发现的问题，应详细记录，并界定责任，明确问题解决的时限。对处于质保期内的物业质量问题，由建设单位负责解决；对原物业服务企业管理不当等原因造成的问题，由原物业服务企业负责解决。查验记录由物业承接查验小组成员共同签字确认。
（六）原物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构、新选聘物业服务企业签订《物业承接查验协议》。
如承接的物业项目部分还在质保期内，建设单位也应共同签订物业承接查验协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联系方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中*欧洲杯赛事直播：保修的相关条款文本。
（七）由新选聘物业服务企业持《物业承接查验协议》《物业服务合同》等到物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门备案。并在完成物业承接查验备案之日起五日内，将备案情况书面告知物业所在地的街道办事处（镇人民政府），并将物业承接查验结果以及物业承接查验协议、物业承接查验移交资料清单、查验记录、交接记录，在物业管理区域内主出入口等显著位置公告，公告时间不少于三个月。另外，需将物业承接查验公告资料同步上传至物业管理公共服务平台（阳光物业平台）。
（八）原物业服务企业应当将预收的物业费、停车费、水电费等相关费用结余部分在业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构的见证下转交给新选聘物业服务企业。
第十八条（资料移交） 原有住宅物业承接查验时应当移交下列资料：
（一）结合实际情况参照本办法第十一条第一款内容进行移交除第6、8项以外的资料；
（二）管理规约；
（三）物业服务项目档案资料，包括反映物业实际情况的图纸资料和技术档案资料，有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料；
（四）物业服务收费、停车费等资料，公共能耗分摊办法及收支情况资料，原物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备等所得收益的明细账目和收支情况；
（五）由业主交纳、原物业服务企业代收的电梯运行维护费、公用水电费资料；
（六）物业服务区域内共用设施设备维保协议；
（七）与物业服务和物业经营相关的合同及资料;
（八）承接物业服务项目时接收的以及管理过程中产生的其他资料；
（九）其他资料。
第十九条（开办物资移交） 由建设单位提供开办费购买的开办物资归全体业主所有，由物业服务企业使用和管理。原物业服务企业退出物业管理区域时，应当依据与建设单位确认的《物业开办物资清单》，移交给业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构，也可经业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构同意直接移交给新选聘物业服务企业，并办理移交手续。
第二十条（档案管理） 新选聘物业服务企业应当将原有住宅物业承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。原有住宅物业承接查验档案属于全体业主所有。
第四章 法律责任
第二十一条（交承接方责任） 新建物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定妥善解决承接查验发现的问题，造成业主损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。
因为隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。建设单位对物业承接查验过程中发现的工程质量问题不予整改的，予以通报。
物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当依法承担相应的赔偿责任。
前期物业服务企业未尽合理审慎查验义务，造成业主损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。
物业服务企业未将物业承接查验结果在物业管理区域内显著位置公告的，由物业所在地辖市（区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。
建设单位、物业服务企业不移交有关物业承接查验资料的，由物业所在地辖市（区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
建设单位、业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，责任方应当共同承担赔偿责任。
第二十二条（第三方机构责任） 第三方机构在物业承接查验活动中弄虚作假、误导性陈述或者存在重大遗漏，出具的物业承接查验报告不符合客观实际的，由辖市（区）物业管理主管部门责令限期改正，没收违法所得，处三万元以上五万元以下的罚款；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条（物业承接查验专家、业主代表责任） 物业承接查验专家、业主代表在物业承接查验活动中弄虚作假、误导性陈述或者存在重大遗漏，没收违法所得；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条（职能部门责任） 物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）及其他有关主管部门的工作人员以及其他受委托从事公务的人员违反本办法规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十五条（其他管理人适用）其他管理人接受委托，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的，适用本办法有关物业服务企业的规定。
第二十六条（参考适用） 辖市（区）物业管理行政主管部门可依据本办法结合当地实际，制定具体实施细则。
第二十七条（施行日期） 本办法自2023年 月 日起施行。
附件2
*欧洲杯赛事直播：《欧洲杯赛事直播市住宅物业承接查验办法》制定的起草说明
为贯彻落实《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《欧洲杯赛事直播市住宅物业管理条例》《物业承接查验办法》等法律法规，进一步规范住宅物业承接查验行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，市住建局结合本市实际，制定了《欧洲杯赛事直播市住宅物业承接查验办法（征求意见稿）》（以下简称《承接查验办法》），现将有关情况说明如下：
一、制定背景
长期以来，住宅物业前期遗留质量问题对物业管理行业造成了十分严重的困扰，究其根源，主要是物业服务企业在承接住宅物业时，未对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，或者承接查验工作流于形式，从而导致不符合规划建设标准规范的物业共用部位、共用设施设备直接投入使用，影响物业设施设备正常运行，损害业主和物业使用人利益。
为推进落实《欧洲杯赛事直播市住宅物业管理条例》“物业服务企业承接物业前，应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验”之规定，自2022年11月以来，市住建局组织起草《欧洲杯赛事直播市住宅物业承接查验办法》，按照诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则，明确实施住宅物业承接查验的条件、依据、范围、程序以及监督管理。
二、制定依据
1.《中华人民共和国民法典》；
2.《江苏省物业管理条例》（2021修订版）；
3.《欧洲杯赛事直播市住宅物业管理条例》（2021修订版）；
4.《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）。
三、制定过程
（一）调研起草阶段。2022年1月-2023年7月，市住建局深入各辖市（区）物业管理行政部门、市物业管理协会及相关物业服务企业调研了解物业承接查验方面存在的问题以及好的做法。学习了《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《欧洲杯赛事直播市物业管理条例》以及其他省市有关物业承接查验方面的规范性文件，在广泛调查、深入研究的基础上完成了《承接查验办法》的初稿制定工作。
（二）征求意见阶段。2023年8-9月，市住建局先后4次召开专题座谈会，听取各辖市（区）物业管理行政部门、市物业管理协会及相关物业服务企业对《承接查验办法》初稿的意见和建议。
（三）修改完善阶段。2023年10月，市住建局对各辖市（区）物业管理行政部门、市物业管理协会及相关物业服务企业提出的意见和建议，市住建局进行统一汇总，逐一分析，认真研究、吸收采纳，在此基础上对《承接查验办法》初稿进行完善，形成《承接查验办法》（征求意见稿）。
四、主要内容
本次制定《承接查验办法》的内容主要包括：
（一）明确政策适用范围，解决查验对象的问题
本办法所称住宅物业承接查验，不仅包括新建住宅物业的承接查验，也包括物业管理机构更迭时住宅物业的承接查验（以下简称“原有住宅物业承接查验”）。（第二条）。
（二）明确属地责任，解决职责分工的问题
明确属地责任，市物业管理行政主管部门负责指导和监督全市住宅物业承接查验工作。辖市（区）物业管理行政主管部门具体负责辖区内住宅物业承接查验工作的指导监督和备案管理。各街道办事处（镇人民政府）负责监督辖区内住宅物业承接查验工作的具体实施与整改，负责承接查验行为的投诉处理等工作。其他相关行政职能部门及供水、供电、供气等专业经营单位应当按照各自工作职责，协助做好住宅物业承接查验的衔接工作。市物业管理协会负责建立住宅物业承接查验专家库，为住宅物业承接查验专家提供技术指导服务，组织业务培训工作（第三条）。
（三）明确了承接查验的条件，把好第一道关口
承接查验前，物业必须达到一定的基本条件。《承接查验办法》明确了新建物业承接查验必须具备的房屋建筑及共用设施设备按要求全部建成、物业共用设施设备、共用部位运行正常、完好等方面的条件；原有住宅物业承接查验应当具备新物业服务合同已签订并生效，原物业服务合同已经解除等条件（第八条、第十四条）。
（四）明确了承接查验的时限与费用，解决什么时间查、谁付费的问题
为保证新建住宅物业承接查验工作顺利进行，前期物业服务企业提前进场时间一般不得少于三十日。住宅物业交付使用十五日前，应当完成物业共用部位、共用设施设备的查验工作。因新建住宅物业承接查验产生的第三方评估费、专家费等相关费用由建设单位承担（第九条）。
原有住宅物业承接查验应在物业服务合同生效后十五日内，完成承接查验工作。因原有住宅物业承接查验产生的第三方评估费、专家费等相关费用，由业主委员会（物业管理委员会）或者代行业主委员会职责的其他机构和新选聘物业服务企业在物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由新选聘物业服务企业承担（第十五条）。
（五）明确了承接查验的主体，解决谁来查的问题
物业承接查验由专门组建的承接查验小组组织实施。
1.新建物业承接查验小组由前期物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员(包括土建与安装专业)及管理人员组成。同时应书面邀请辖市（区）物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区（村）居民委员会、业主代表参加。建设单位和物业服务企业可以聘请第三方机构协助开展承接查验工作，也可以申请从住宅物业承接查验专家库中抽取专家协助开展承接查验工作（第十二条）。
2.原有住宅物业承接查验小组由新选聘物业服务企业与业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构、业主代表等相关人员组成，并书面邀请辖区街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会参加（第十七条）。
（六）明确了承接查验的内容，解决查什么的问题
物业承接查验包括文件资料和现场实物两个方面的查验，文件资料的内容包括竣工验收资料、共用设施设备清单、维修资金与业主名册等前期物业管理资料。现场实物的内容包括物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能等（第十一条）。
（七）明确了承接查验的流程、方法和标准，解决怎么查的问题
新建物业承接查验流程包括书面通知物业承接查验、组建查验小组、制定查验方案、查验资料与现场查验、解决查验发现的问题、确认现场查验结果，签订查验协议、办理交接手续、备案等。文件资料的查验，采用清点交接的方式，交什么查什么，没交的列出清单再补交。对现场实物，采用核对、观察、使用等方法进行查验，有问题的列入承接查验协议约定整改时限限期整改（第十二条）。
原有住宅物业承接查验程序与新建物业基本一致，主要不同点有：文件资料查验时，由于原物业服务企业管理不当等原因造成资料遗失的，应给出弥补措施或协商赔偿；解决查验发现的问题时，对处于质保期内的物业质量问题，由建设单位负责解决；对原物业服务企业管理不当等原因造成的问题，由原物业服务企业负责解决；原物业服务企业应当将预收的物业费、停车费、水电费等相关费用结余部分在业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构的见证下转交给新选聘物业服务企业（第十七条）。
（八）明确了承接查验备案要求，解决怎么管的问题
要求物业服务企业在规定时间内，向物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门办理备案，并将物业承接查验结果以及物业承接查验协议、物业承接查验移交资料清单、查验记录、交接记录，在物业管理区域内主出入口等显著位置公告，公告时间不少于三个月。另外，需将物业承接查验公告资料同步上传至物业管理公共服务平台（阳光物业平台）。新建住宅物业交付使用备案不得替代承接查验，建设单位应持承接查验备案证明申请办理商品房交付使用备案手续（第十二条、第十七条）。
（九）明确了承接查验档案管理要求，解决承接查验资料如何保管的问题
物业服务企业应当将住宅物业承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。住宅物业承接查验档案属于全体业主所有（第十三条、第二十条）。
（十）明确了原有物业资料与开办物资移交要求，解决新旧物业更换交接的问题
原有住宅物业承接查验时应当移交管理规约、物业服务项目档案资料、物业服务收费、停车费等资料等（第十八条）。
由建设单位提供开办费购买的开办物资归全体业主所有，由物业服务企业使用和管理。原物业服务企业退出物业管理区域时，应移交给业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构，也可经业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构同意直接移交给新选聘物业服务企业，并办理移交手续（第十九条）。
（十一）明确各主体法律责任，解决怎么管的问题
1.明确交承接方责任（第二十一条）：建设单位存在未能按照约定妥善解决承接查验发现的问题、对物业承接查验过程中发现的工程质量问题不予整改、不移交有关物业承接查验资料等行为，均应承担相应的法律责任。
物业服务企业擅自承接未经查验的物业、未尽合理审慎查验义务、未将物业承接查验结果在物业管理区域内显著位置公告、不移交有关物业承接查验资料等，需承担相应的法律责任。
建设单位、业主委员会（物业管理委员会）或代行其职责的其他机构与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，责任方应当共同承担赔偿责任。
2.明确第三方机构责任（第二十二条）：第三方机构在物业承接查验活动中弄虚作假、误导性陈述或者存在重大遗漏，出具的物业承接查验报告不符合客观实际的，由辖市（区）物业管理主管部门责令限期改正，没收违法所得，处三万元以上五万元以下的罚款；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3.明确物业承接查验专家、业主代表责任（第二十三条）。物业承接查验专家、业主代表在物业承接查验活动中弄虚作假、误导性陈述或者存在重大遗漏，没收违法所得；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4.明确职能部门责任（第二十四条）。物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）及其他有关主管部门的工作人员以及其他受委托从事公务的人员违反本办法规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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