（一）由于宅基地使用权是一种特殊的用益物权，具有有限性和福利性，因此对于宅基地上房屋所有权的转移应符合《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规规定。《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准。?

　　擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效。转让宅基地使用权必须同时具备以下条件：（1）受让人为房屋所在地集体经济组织内部成员；（2）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（3）转让行为须征得本集体经济组织同意；（4）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。《房屋登记办法》第87条也规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

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