解读内容

第一部分：耕地占用税

一、耕地占用税概述

耕地占用税是在全国范围内，对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，按照规定税率一次性征收的税种。

按照税收分类属性，耕地占用税属于行为税，也就是对单位和个人建房或者从事其他非农业建设占用耕地的行为征收的税。

耕地占用税的意义

1、征收耕地占用税是加强土地管理， 保护农用土地资源的重要经济手段；

2、征收耕地占用税是确保国家粮食安全的需要；

3、征收耕地占用税是增加农业后劲的需要；

耕地占用税、土地出让金、城镇土地使用税

耕地占用税：征税环节是批地环节。

土地出让金：是国家有偿让渡土地使用权而收取的费用，是企业在土地取得环节支付的成本；

土地使用税：是国家无偿取得的税收收入，是企业在土地保有环节支付的税收

二、耕地占用税基本要素

1、纳税义务人：占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。——《条例》

经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。——江苏省实施办法

2、征收范围:包括国家和集体所有的用于种植农作物的土地；

3、计税依据：以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，计量单位为平方米；

          1市亩=666.7平方米；

          1公顷=15市亩=10000平方米；

4、适用税率：实行从量计征的地区差别定额税制，以规定单位面积的税额作为征收标准；

江苏省其他规定：

占用基本农田的，适用税额在上述表中规定的税额基础上提高50%；

占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事其他非农业建设，比照规定的税额征收耕占税，占用林地适用税率按照当地占用耕地税额的80%执行，占用牧草地等其他农用地的适用税率按照当地占用耕地税额的50%执行；

税收优惠（不征、减征、免征，其它）

不征：农田水利占用耕地的，直接为农业生产服务的生产设施占用其他农用地的；农村居民搬迁，原宅基地恢复耕种，新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的；

减征：超过的，对超过部分减半征收；农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设自用住宅，减半征收；铁路路线、公路路线、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地、减按每平方米2元的税额征收；

税收优惠（不征、减征、免征，其它）

免征：军事设施占用耕地；学校、幼儿园、养老院、医院占用地

其它：纳税人临时占用耕地，在批准临时占用的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。

   三、征收管理

纳税义务发生时间：经批准，审批文件中未标明建设用地人的，为用地申请人收到审批文件当天；标明建设用地人的，为建设用地人收到征收机关纳税通知书的当天；未经批准，实际用地人实际占用的当天。

纳税环节:在各级土地管理部门农用地转用审批文件下达后，发放征（占）土地批准证书前，执行“先税后证”制度。

第二部分：契税

一、契税概述

1、契税起源：东晋时期（公元317年）的“估税”；

1950年;中央人民政府政务院于颁布了《契税暂行条例》；

1997年7月7日国务院第224号令颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》于10月1日起实施。

2、契税的特点

契税除了具有强制性，无偿性，固定性等税收共性外，还有以下特点：

（1）契税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税，这一点有别于

耕地占用税等行为税。

（2）契税由取得土地房屋权属的一方缴纳，这一点与其他税种有着明显的区别，如营业税、土地增值税等都是由取得收入的一方缴纳。

3、契税的职能

筹集财政收入职能：具有课税范围的规范性。具有取得财政收入的及时性。 具有税基上的稳定增长性。

调节收入分配职能 ；调控房地产市场，促进社会经济健康发展。

二、契税基本要素

1、契税的纳税人

《条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人”。即土地、房屋权属的承受方。

2、征税范围      

征税对象是土地、房屋权属转移的行为。土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括土地使用权出售，赠与和交换。房屋权属转移是指房屋买卖，赠与和交换.

视同需征税情况

以土地、房屋权属作价投资、入股；

以土地、房屋权属低偿债务；

以无形资产方式承受土地、房屋权属；

以获奖方式承受土地、房屋权属；

以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；

3、契税的税目

按照土地、房屋权属转移行为，分为土地契税和房产契税两大类五个税目：

土地契税：国有土地使用权出让；土地使用权转让

房产契税：房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。

4、契税的税率

契税实行从价比例税率。即：不论课税对象成交金额的大小，统一按固定的百分比率计算征税。《实施办法》第五条的规定，江苏省契税统一执行4％的税率。

5、契税的计税依据

契税以土地、房屋权属转移当事人签定的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据。具体为：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。

（1）、对于国有土地使用权出让的 计税价格，财政部 国家税务总局（财税[2004]134号）文中明确规定：

（2）、房屋买卖过程中，对装修房屋的计税依据

2007年，国家税务总局在给江苏省的批复（国税函[2007]606号）中，明确房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

6、税收优惠

（1）、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。

  纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于《条例》规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的契税款。

（2）、城镇职工按规定第一次购买经县级以上人民政府批准出售的公有住房，且面积在国家规定的标准以内的，免征；超过国家规定标准面积的部分，应按规定缴纳契税；
    （3）、因遭受自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，给与减征或免征；

（4）、土地、房屋被县以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征；超出部分，纳税确有困难的，给与减征或免征。
    对享受政府最低生活保障的居民（低保户），因被拆迁而重新购买自住房屋，其成交价格超出其拆迁补偿费和安置补助费的部分，省财政厅（苏财农税[2004]5号）文规定，给予免征契税的照顾。

（5）、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
    （6）、外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的经外交部确认，可以免征契税。

（7）、财政部规定的其他减征、免征契税项目。例如：《财政部、国家税务总局*欧洲杯赛事直播：社会力量办学契税政策问题的通知》（财税[2001]156号）规定，取得《社会力量办学许可证》的教育机构，其承受土地、房屋权属用于教学的，比照契税暂行条例第六条第（一）款的规定，免征契税。

《*欧洲杯赛事直播：廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定：

对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；

对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

企业改制有关契税减免

文件依据：

《财政部 国家税务总局*欧洲杯赛事直播：企业改制重组若干契税政策的通知》财税[2008]175号

企业公司制改造
   非公司制企业，按照《公司法》的规定，整体改建成为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，免征契税。

 非公司制国有独资企业（公司）以其部分资产与他人组建新公司，所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

企业股权转让

 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

企业合并

   两个或两个以上企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

企业分立
企业依据法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

企业出售
国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中：与30%以上职工签合同，减半征收；与全部职工签合同，免征。

企业注销、破产
债权人免征；

非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业企业全部职工，其中：与30%以上职工签合同减半征收；与全部职工签合同，免征。

其他
经国务院批准实施债权转股权的企业，

对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税；

政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属

转移，不征收契税。

企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的
无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。
    以上企业改制契税减免优惠政策执行至2011年12月31日。

三、契税的征收管理

1、纳税义务发生时间

《条例》第八条规定，契税纳税人的纳税义务发生时间，为纳税人签定土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地房屋权属转移性质凭证的当天。

2、契税的征纳环节

契税的纳税环节是指在签定土地，房屋权属转移合同或取得其他具有土地房屋权属转移性质凭证之后，到办理土地使用证，房屋产权证之前的这段过程。

 

解读内容

第一部分：个人所得税

1、企业职工取得单位支付的代销手续费，如何缴纳个所税？

答：根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条的规定，工资薪金所得是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。因此，该职工从任职单位取得的代销手续费，应该按工资薪金所得缴纳个人所得税。

2、个人所得税12万元以上申报时，工资薪金部分的年所得是如何计算的？

答：根据《国家税务总局*欧洲杯赛事直播：印发《个人所得税自行纳税申报办法（试行）》的通知》（国税发[2006]162号）的规定，自行纳税申报的工资、薪金所得，是指未减除费用（每月2000元）及附加减除费用（每月2800元）的收入额。也就是与任职、受雇有关的各种所得，剔除按照国家统一规定发给的补贴、津贴以及“三费一金”以后的余额。

3、个人所得税自行纳税申报的时间有何规定？

答：根据《国家税务总局*欧洲杯赛事直播：印发《个人所得税自行纳税申报办法（试行）》的通知》（国税发[2006]162号）的规定，年所得12万元以上的纳税人，在纳税年度终了后3个月内向主管税务机关办理纳税申报。

4、外籍个人在国内工作180天，取得工资收入12万元以上，是否需自行纳税申报？

答：根据《国家税务总局*欧洲杯赛事直播：印发<个人所得税自行纳税申报办法（试行）>的通知》（国税发[2006]162号）文件第四条规定，年所得12万元以上的纳税人，不包括在中国境内无住所，且在一个纳税年度中在中国境内居住不满1年的个人。

5、外籍个人借款给境内企业，取得的利息收入是否要缴个人所得税？

答：外籍个人因借款而取得的来自中国境内利息收入应当缴纳个人所得税。如果外籍人员属于和我国政府已签订税收协定（安排）的国家（地区）的居民，可出具有关护照和居民身份证明，按照各税收协定（安排）所规定的不同的优惠税率计算缴纳个人所得税；否则，必须按照《中华人民共和国个人所得税法》的规定，按20%的税率计算缴纳个人所得税。

第二部分：企业所得税

1、银行罚息可否在企业所得税前扣除？

答：《企业所得税法》第十条第四项规定的“罚金、罚款和被没收财物的损失”属于行政处罚范畴，不得在企业所得税前扣除。国家税务总局《*欧洲杯赛事直播：印发〈企业所得税年度纳税申报表〉的通知》（国税发〔2008〕101号）的附件二《企业所得税年度纳税申报表（A类）》填报说明中规定，附表三《纳税调整项目明细表》第31行罚金、罚款和被没收财物的损失：第1列“账载金额”填报本纳税年度实际发生的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费。

根据上述规定，银行罚息属于纳税人按照经济合同规定支付的违约金，不属于行政罚款，因此可以在企业所得税前扣除。

2、企业08年筹办期间因无收入，只有支出，会计利润为负数，09年正式生产，产生利润，能否抵减08年度亏损数额后再缴企业所得税？

答：根据《国家税务总局*欧洲杯赛事直播：贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）文件规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局*欧洲杯赛事直播：企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定执行。

    《国家税务总局*欧洲杯赛事直播：企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。

3、企业在与另一企业签订三年的设备租赁协议，协议规定三年租金在当年一次性支付，企业取得三年的租金时，是否在当年全部计入收入缴纳企业所得税？

答：根据《国家税务总局*欧洲杯赛事直播：贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）文件规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

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